Na jak vysokou hypotéku dosáhnu?

Česká národní banka (ČNB) upravuje pomocí různých podmínek, jak vysokou si můžete vzít hypotéku. V případě ukazatelů DTI a LTV může stanovit horní limity, u ukazatele DSTI ale stanovuje doporučenou hranici. Banky, které poruší tyto podmínky a půjčí někomu vyšší sumu, musí zaplatit tučnou pokutu. Pokud tedy chcete hypotéku, raději si spočítejte, na jak vysokou půjčku vlastně dosáhnete. Jaké podmínky teď platí a kolik musíte mít našetřeno na hypotéku?

Co je LTV, DTI a DSTI?

LTV – Udává, kolik si můžete půjčit vzhledem k ceně zastavené nemovitosti.

DTI – Stanovuje, kolik byste měli maximálně dlužit vzhledem k vašemu čistému ročnímu příjmu.   

DSTI – Určuje, kolik z vašeho čistého měsíčního příjmu smí sežrat splátky půjček.

Rozdílné podmínky podle věku žadatele

Od 1. dubna 2022 znovu zavedla ČNB podmínky DTI a DSTI. Aktuálně platí limity na ukazatele LTV a DTI, které se liší podle věku žadatele. 

Jak si spočítat, jak vysokou vám dají hypotéku?

Abyste zjistili, jak dosáhnout na hypotéku, musíte vzít v úvahu tři důležité ukazatele.

LTV: Kolik vám banka může maximálně půjčit na hypotéku?

Pokud vám ještě nebylo 36 let, pak vám banka na hypotéku půjčí maximálně 90 % z ceny zastavené nemovitosti. Stačí tedy vynásobit cenu číslem 0,9. V případě nemovitosti za 5 000 000 Kč, by vám tak banka mohla půjčit maximálně 4 500 000 Kč.

Pokud vám je více než 36 let, banka vám na hypotéku půjčí nanejvýš 80 % z ceny zastavené nemovitosti. Vynásobte proto cenu číslem 0,8. Pokud by zastavená nemovitost stála 5 000 000 Kč, banka vám půjčí maximálně 4 000 000 Kč.

Výpočet maximální výše hypotéky z pohledu ceny zastavené nemovitosti

Do 36 let: Cena zastavované nemovitosti × 0,9 = maximální výše hypotéky

Od 36 let: Cena zastavované nemovitosti × 0,8 = maximální výše hypotéky 

DTI: Může vám banka půjčit tak vysokou částku na hypotéku?

V případě, že vám ještě nebylo 36 let, můžou se všechny vaše dluhy dohromady rovnat maximálně 9,5× čistého ročního příjmu. Stačí tedy vzít váš čistý měsíční příjem a vynásobit ho číslem 114. Výsledné číslo ukazuje, jak vysoký dluh si na sebe můžete vzít. Pokud tedy máte čistý měsíční příjem například 30 000 Kč, můžete maximálně dlužit 3 420 000 Kč. 

Pokud vám už bylo 36 let, může se váš celkový dluh rovnat nanejvýš 8,5× čistého ročního příjmu. Vynásobte tak svůj čistý měsíční příjem číslem 102. Výsledné číslo ukazuje, kolik můžete maximálně dlužit. Pokud tedy máte čistý měsíční příjem například 30 000 Kč, můžete maximálně dlužit 3 060 000 Kč.  

Výpočet maximální výše hypotéky z pohledu celkového dluhu

Do 36 let: Čistý měsíční příjem × 114 = maximální výše všech dluhů včetně hypotéky

Od 36 let: Čistý měsíční příjem × 102 = maximální výše všech dluhů včetně hypotéky

Přečtěte si podrobněji o výpočtu hypotéku podle příjmu.

DSTI: Vejde se vám splátka hypotéky do měsíčního rozpočtu? 

Od 1. července 2023 zrušila ČNB horní hranici DSTI. To je dobrá zpráva pro mnohé žadatele o hypotéku. Jednalo se o důležitý parametr, kvůli kterému řada lidí nemohla na půjčku dosáhnout. Původní limit 50 % pro žadatele do 36 let a 45 % pro žadatele starší 36 let již sice neplatí, ČNB ale doporučuje hranici 40 %. 

Konečné posouzení, zda jste schopni splácet hypotéku, má na starosti banka. Nastavení jednotlivých bank jsou velmi individuální a každá z nich má jiná pravidla. Některé banky na DSTI vůbec nepřihlíží, některé jej nechávají beze změn a jiné si limit stanoví dle sebe.  

Výpočet DSTI

DSTI = (výše měsíčních splátek/čistý měsíční příjem) × 100

Nevíte si rady, jak se počítá hypotéka? Máte zájem o srovnání hypoték? Pomůže vám naše hypoteční kalkulačka!

Jak to funguje v praxi?

Pan Novák je svobodný muž, který právě oslavil 30. narozeniny. Rád by si pořídil malý byt na hypotéku. Byt, který si vyhlédl, má podle odhadce cenu 3 150 000 Kč. Banka však kvůli doporučením ČNB půjčí panu Novákovi maximálně 90 % z ceny. Pan Novák má ale naštěstí zbylých 315 000 Kč našetřeno. 

Orientační výpočet měsíční splátky hypotéky

Doporučení ČNB v podobě DSTI, DTI a LTV mají hlavně chránit klienty před předlužením, ale zároveň mají popohánět či brzdit trh s bydlením. Pan Novák nemá žádné další dluhy, proto při výpočtu DTI a DSTI počítáme jen s hypotékou. 

DTI = 30 000 Kč × 114 = 3 420 000 Kč 

Pan Novák splňuje podmínku DTI. Celkem si může půjčit až 3 420 000 Kč. Hypotéka ve výši 2 835 000 Kč je tak v pořádku. Jeho celkový dluh bude menší než 9,5× čistého ročního příjmu.  

DSTI = (11 952/30 000) × 100 = 39,84 % 

Pan Novák splňuje doporučenou hranici 40 %. 

„Banky mají vždy prostor dělat z doporučení výjimky.“ 

– Petra Macáková, hypoteční specialistka srovnávacího portálu Ušetřeno.cz